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新聞新知:

html模版上海力推G60科創走廊 盤活存量工業用地 ——鳳凰房產北京 時代周報記者 楊靜 發自上海

從堪稱世界之最的城市產業長廊,到中國首個“互聯網+科技園”、上海物聯網核心產業基地等,沿著一條串聯起上海、杭州和嘉興等城市的G60高速公路,上海松江區正著力打造一條滬西南科技創新走廊—G60上海松江科創走廊(以下簡稱“G60科創走廊” )。

它曾獲過殊榮。國務院頒佈的2016年供給側結構性改革先進案例中,它名列在案。它被政府高度重視,上海松江區政府將其列為發展戰略,希冀以此在松江打造一個集總部研發、高端制造、服務集成、商業商務及現代物流相輔相成的產業示范區,推動中國制造邁向中國創造的邁進。

放諸產業地產領域發展而言,這是機會的開始。起步於重慶的開發商協信集團(以下簡稱“協信” )是其中之一。5月31日,在G60科創走廊內一名為“正泰啟迪智電港”(以下簡稱“智電港”)項目的奠基儀式上,參與這一項目的協信董事長吳旭對時代周報聲稱,他期冀該項目未來能成為樣本,輻射全中國。

更為關鍵的是,吳旭呼籲同為合作方的清華啟迪(以下簡稱“啟迪” )以及啟迪協信,以松江為基地建立總部,加強公司在長三角的發展,“這是我們送給上海重要的一份禮物。”他說道。

兩年前的6月10日,吳旭給產業地產領域送過一份禮物。協信旗下超過60%的資產和啟迪的資產重新組合,成立瞭定位於負責投資和運營科技產業園區—啟迪協信。但信息的不透明,讓外界很難對啟迪協信和協信的產業地產發展模式有清晰的印象。

事實上,產業地產是吳旭地產王國裡舉足輕重的一枚棋子。早在5年前,協信就拓展全產業鏈業務的產業地產發展。現在,啟迪協信是承載產業地產發展的重要平臺。成立兩年,“智電港”項目是啟迪協信在上海的第一個項目,背後亦牽扯著其與啟迪以及另一重要合作方正泰集團(以下簡稱“正泰” )之間的諸多聯系。

存量工業土地的新生

“智電港”的誕生得益於上海松江產業轉型發展大背景下對存量土地的盤活。該項目亦是上海松江首個結餘土地創新發展、轉型升級示范園區。

G60科創走廊發展迫在眉睫,解決土地供給的短板問題也為題中之義。根據上海市《關於盤活存量工業用地的實施辦法》(滬府辦2016第22號文)相關規定,節餘土地可以分割轉讓給園區開發平臺。

換而言之,有限的土地資源,無疑會傾向於高端的新興產業、先進制造業、高附加值的企業。在區域內頗有名氣的正泰,就是在這一前提下得到瞭垂青。在上海松江區委書記程向民的肯定裡,正泰是光伏智電領域的領軍企業。

正泰將為“智電港”投入重本。未來,200億元將投資在該項目上。為的就是未來的“智電港”能成為智能電氣、工業自動化信息化、清潔能源與環保節能、智能制造與高端裝備、智能商業與智能傢居五大產業集群地。

“正泰也一直在想辦法將節餘的土地充分地利用起來。”按照正泰副總裁對陳成劍對時代周報記者的回憶,在上海松江區政府的牽線搭橋下,“智電港”項目迎來合作夥伴啟迪—這傢世界上單體最大的高校科技園清華科技園的開發運營者。

“2017年1月11日,正泰董事長南存輝與啟迪總裁袁桅,向上海市松江區政府就該項目進行匯報溝通,並在2個月內簽署瞭合作協議。” 陳成劍表示。啟迪協信亦在同期加入,負責日後園區的開發建設。

三方對於“智電港”的發展有瞭基本的步驟。按照時代周報記者多方的瞭解,這個總用地面積達1350畝的項目未來將分三期進行滾動開發,當中特賣包含現有廠房的升級部分,亦有新建地塊的開發部分。這是一個五年發展大計:一期地塊計劃將於2019年3月30日開園,剩餘的兩期開園時間分別計劃於2020年12月30日和2022年6月30日。

根據設定目標:園區將規劃建設“高端智造、總部經濟、科創平臺與人文生態社區”的3+1產業園區,以“街”為核心特色,打造由科創智廊、水系脈絡、生態綠島構成的“三位一體”的科創街區。其中,正泰總部+啟迪廣場+城市產業綜合體+科創智谷+運動公園+科創之心,形成一個新型綜合產業生態園區。

三方的共贏探索

規劃已成,三方對各自的工作亦做瞭區分。

正泰啟迪(上海)科技發展有限公司,這傢由三方共同出資成立的公司被確定為項目的運作主體。來自啟迪協信的高劍青為新公司的總經理,含其在內的7人組成的管理層架構上,三位來自正泰,三位來自啟迪協信,一位同時身兼啟迪和啟迪協信的職務。

正泰和啟迪提供的是實質性的產業導入。啟迪協信則實質性地把物理空間的營造和產業的落地結合起來。

“選擇優秀的合作夥伴比選媳婦還難。”吳旭當天感慨。做產業地產,產業的導入必不可少,這也是不少產業地產開發商在實踐中的短板。協信的經驗是引入戰略方,走“1+1 2”的路子。

啟迪的優勢在科技產業,按照袁桅的介紹,目前啟迪在科技實業、科技金融和科技園區三大方面有著強大的優勢。

此前,吳旭曾對外解釋過引入啟迪的原因:一是清華的牌子以及清華的校友資源;二是有一套成熟的科技創新型企業的孵化系統;三是融資的便利。而這一次,再嫁接瞭正泰的優勢,三方均對未來的發展充滿瞭信心。目前,“智電港”項目在產業導入上也傳來捷報。已經有10傢先導區企業簽約落戶。

對於啟迪協信而言,打造產業地產本就有著從協信方面積累的基因優勢。協信是國內較早涉足產業地產的開發商之一。其走的道路與絕大部分產業地產開發商或者運營商不同:以新型城鎮化和產業升級的方向,將商業模式定位於城市更新和第四產業運營。

協信常務副總裁曹志東在今年年初接受媒體采訪時就表示過:“我們(協信啟迪)是做產業驅動、商業驅動的綜合體。簡單來說,就是以產業項目、商業項目為主要目標,住宅反而是這些項目中的一部分配套。”

當然啟迪協信也輸出代建和運營,並不由啟迪協信持有土地的“智電港”項目就是典型的代表。至於這樣的輕資產模式,是否會成為啟迪協信未來在上海發展的主要方式,吳旭婉拒瞭時代周報記者的進一步采訪,並表示將在日後找啟迪協信方面具體的對接人做進一步的闡釋。

按照時代周報記者的梳理,盡管老板本人低調,但啟迪協信在這兩年來已經有瞭長足的進步。彼時成立之際,啟迪協信就喊出過圍繞“科技城投資開發”與“產業運營服務”,在五年內打造市值千億,銷售千億的“雙千億”上市平臺,並努力做全球第一的科技園開發商。

現在,啟迪協信已經在20個城市有瞭佈局,在建40多個項目,開發面積有上千萬平方米。在北京、青島、深圳、上海、天津、重慶、蘇州、寧波等地以及海外市場,打造瞭青島科技園、深圳科技園、天津科技園、馬來西亞吉隆坡眾創工社創新中心等項目。

另據時代周報記者多方瞭解,目前啟迪協信已經形成瞭四大戰略產品線:一是產業新城、科技高地為主線打造區域創新中心的科技城;二是以總部集聚、產住商復合,城市中央智力區的科技園;三是眾創空間、共享辦公、城市創新創業基地的科技谷;四是產業集聚、特色發展、生產生活生態區的科技小鎮。

啟迪協信的發展也得到瞭啟迪方面的認同。目前啟迪協信成為瞭啟迪控股推行大子集團模式中的直屬企業,也是科技城、科技產業和科技金融“三合一”模式的直接踐行者,亦是清華大學在全國15個創新產業基地的投資和運營者。



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